AHLI WARIS

HAK AHLI WARIS ATAS KEUNTUNGAN DARI PENJUALAN TANAH

Nilai Pengalihan Hak atas Tanah

Dalam jual beli tanah tidak ada patokan harga jual beli yang harus diikuti. Pemilik tanah bebas menjual tanahnya dengan harga berapapun. Sebagai contoh, pemilik tanah dapat menjual tanahnya tidak dengan harga seharusnya atau harga pasar. Hal ini dapat dilihat dari ketentuan mengenai “nilai pengalihan hak atas tanah” terkait Pajak Penghasilan dalam Ps.2 ayat (2) PP No.34 Tahun 2016 tentang PPh atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya sebagai berikut :

Ps.2 PP 34 / 2016

1.      Besarnya Pajak Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud dalam Ps.1 ayat (1) huruf a adalah sebesar :

a.      2,5% (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

b.      1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

c.       0% (nol persen) atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah, badan usaha milik Negara yang mendapat penugasan khusus dari Pemerintah, atau badan usaha milik daerah yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang yang mengatur mengenai pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

2.      Nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah :

a.      Nilai berdasarkan keputusan pejabat yang berwenang, dalam hal pengalihan hak kepada pemerintah.

b.      Nilai menurut risalah lelang, dalam hal pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang (Vendu Reglement Staatsblad Tahun 1908 No.189 beserta perubahannya).

c.       Nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh, dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui jual beli yang dipengaruhi hubungan istimewa, selain pengalihan sebagaimana dimaksud pada huruf a dan hurub b.

d.      Nilai yang sesungguhnya diterima atau diperoleh, dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui jual beli yang tidak dipengaruhi hubungan istimewa, selain pengalihan sebagaimana dimaksud pada huruf a dan huruf b.

e.       Nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh berdasarkan harga pasar, dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati antara para pihak.

Pada umumnya dalam penjualan harta berupa tanah dan/atau bangunan, nilai penjualan bagi pihak penjual adalah nilai yang sesungguhnya diterima atau nilai berdasarkan transaksi yang sebenarnya. Dalam hal penjualan harta berupa tanah dan/atau bangunan dipengaruhi oleh hubungan istimewa, nilai penjualan bagi pihak penjual adalah nilai yang seharusnya diterima berdasarkan harga pasar yang wajar atau berdasarkan penilaian oleh penilai independen. Adanya hubungan istimewa antara pembeli dan penjual dapat menyebabkan harga penjualan menjadi lebih besar atau lebih kecil dibandingkan dengan jika penjualan tersebut tidak dipengaruhi oleh hubungan istimewa. Oleh karena itu dalam ketentuan ini diatur bahwa nilai penjualan harta berupa tanah dan/atau bangunan bagi penjual adalah jumlah yang seharusnya diterima.

Dari penjelasan di atas, dapat kita lihat bahwa harga penjualan tanah ditentukan bebas oleh si penjual tanah. Bisa mengikuti nilai yang seharusnya diterima berdasarkan harga pasar yang wajar atau di bawahnya. Akan tetapi, PP 34/2016 telah mengatur ketentuan nilai mana yang digunakan sebagai dasar PPh.

Jual Beli Tanah

Jual beli tanah antara pihak pertama dengan pihak kedua selaku pembeli mengakibatkan hak atas tanah tersebut beralih menjadi milik si pembeli. Ini berarti bahwa pihak pertama tidak lagi berhak atas tanah tersebut meskipun tanah yang menjadi obyek jual beli merupakan tanah warisan, dan antara pihak pertama dengan pihak kedua memiliki hubungan saudara.

Ini karena berdasarkan Ps.5 UU No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, hukum agrarian yang berlaku di Indonesia adalah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara. Dalam hukum adat, jual beli tanah itu bersifat terang dan tunai. Terang itu berarti jual beli tersebut dilakukan di hadapan pejabat umum yang berwenang, dalam hal ini PPAT. Sedangkan, yang dimaksud dengan tunai adalah hak milik beralih ketika jual beli tanah tersebut dilakukan dan jual beli selesai pada saat itu juga.

Sehingga karena tanah tersebut, telah menjadi milik si pembeli, maka pihak pertama tidak memiliki hak apapun atas tanah tersebut. Termasuk tidak mempunyai hak untuk meminta keuntungan dari penjualan tanah antara si pembeli dengan pihak lain. Keuntungan tersebut secara hukum, sepenuhnya adalah milik si pembeli sebagai pemilik tanah tersebut.